Le Droit de Repentir du Bailleur : l'Ultime Échappatoire (Art. L. 145-58)

Les Conditions Strictes d'Exercice du Droit de Repentir

1. Le Délai : une Fenêtre de 15 Jours

Le bailleur peut exercer son droit de repentir « jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité sera passée en force de chose jugée ». Si l'indemnité est fixée par un jugement, le délai court à compter de l'expiration du délai d'appel. Si elle est fixée par un arrêt, le délai court dès le prononcé.

2. La Situation du Locataire : Condition Sine Qua Non

Le droit de repentir est paralysé si le locataire a déjà pris des dispositions irréversibles :

• Il a quitté les lieux ET restitué les clés (conditions cumulatives — Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12.308).
• Il a « déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation » (prouvé par acte ayant date certaine).

3. Le Caractère Irrévocable

L'exercice du droit de repentir est irrévocable (art. L. 145-59 C. com.). Le bailleur ne peut plus changer d'avis une seconde fois.

Les Conséquences de l'Exercice

1. Le Renouvellement du Bail : Le bail est renouvelé à compter de la date de notification du repentir.
2. La Charge des Frais : Le bailleur doit supporter l'intégralité des frais de la procédure (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985).

Limites et Abus

Agir dans le seul but d'éviter le paiement d'une indemnité jugée trop élevée « ne peut pas caractériser, à lui seul, un exercice fautif ». Cependant, la Cour de cassation sanctionne l'abus quand le bailleur était « informé du processus irréversible du départ du locataire ».

Tableau Récapitulatif