Deux Mécanismes, Deux Philosophies
1. La Révision Triennale Légale (Art. L. 145-38 C. com.)
- Source : La loi. Dispositions d'ordre public.
- Périodicité : Après 3 ans révolus depuis la dernière fixation.
- Déclenchement : Demande formelle (LRAR ou acte d'huissier).
- Objectif : Ajuster le loyer à la valeur locative, mais résultat plafonné à la variation de l'indice.
2. La Révision Contractuelle par Clause d'Indexation
- Source : Le contrat. Clause négociée par les parties.
- Périodicité : Libre (généralement annuelle).
- Déclenchement : Automatique, selon les modalités du bail.
- Objectif : Fixation automatique au niveau résultant de l'application de l'indice contractuel.
La Coexistence des Deux Mécanismes : un Principe Établi
La présence d'une clause d'échelle mobile n'exclut pas le jeu de la révision triennale légale. La Cour de cassation a consacré ce principe :
« La stipulation d'une clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale prévue par l'article L 145-38 du Code de commerce » (Cass. 3e civ., 16-12-1998, n° 96-22.490).
Les parties peuvent donc choisir d'actionner l'un ou l'autre levier selon leur intérêt. Il s'agit d'une « alternance possible des mécanismes », non d'une addition.
Votre loyer a fortement augmenté avec l'indexation annuelle ?
Vous conservez peut-être le droit de demander une révision triennale pour le ramener à la valeur locative.
Le Pont entre les Deux Mécanismes : la Variation de plus d'un Quart (Art. L. 145-39)
L'article L. 145-39 du Code de commerce dispose que si, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision du loyer pour le fixer à la valeur locative.
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